Um contrato para corretor de imóveis não pode copiar o contrato de serviço genérico: a comissão não é um orçamento, e o corretor só tem direito a ela quando é a causa eficiente do negócio, não pelo tempo dedicado à venda. Este modelo cobre a declaração de registro no CRECI, a cláusula de exclusividade de captação e a regra de comissão prevista no Código Civil — os pontos que mais geram disputa depois que o imóvel é vendido ou alugado.
O que o contrato de corretor de imóveis precisa ter além do modelo padrão?
Quatro pontos que o contrato de prestação de serviços comum não resolve. Eles nascem da forma como a lei trata a corretagem, diferente de um serviço pago por hora ou por entrega:
- Registro no CRECI: o(a) corretor(a) declara ter registro ativo no conselho profissional e se compromete a mantê-lo durante o contrato — a intermediação de imóveis pressupõe esse registro.
- Comissão, não orçamento: o valor devido ao corretor é um percentual sobre o preço de venda ou de locação do imóvel, não uma tabela de horas ou de etapas de trabalho.
- Causa eficiente: a comissão é devida quando o corretor obtém o resultado combinado — mesmo que o comprador desista depois — mas não é devida se o negócio for fechado diretamente entre as partes, sem a mediação dele, a não ser que haja exclusividade escrita.
- Exclusividade de captação: se o proprietário concede exclusividade, o corretor tem direito à comissão integral mesmo que o imóvel seja vendido por outro corretor ou diretamente pelo proprietário, salvo se ficar provado que ele ficou inerte.
Para entender como essa exclusividade se compara à de outros contratos de serviço, veja cláusula de exclusividade no contrato de prestação de serviços.
Modelo de cláusulas para contrato de corretagem imobiliária
Acrescente estas cláusulas ao contrato de prestação de serviços, depois das de objeto, valor e prazo. Troque o que está entre colchetes.
CLÁUSULA [número] — DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
O objeto deste contrato é o imóvel situado em [endereço completo],
matrícula nº [número] no [Cartório de Registro de Imóveis], com valor
de venda pretendido de R$ [valor].
CLÁUSULA [número] — DO REGISTRO PROFISSIONAL
O(A) CONTRATADO(A) declara possuir registro ativo no Conselho Regional
de Corretores de Imóveis (CRECI) e se compromete a mantê-lo válido
durante toda a vigência deste contrato, comprovando-o sempre que
solicitado pelo(a) CONTRATANTE.
CLÁUSULA [número] — DA COMISSÃO E DA CAUSA EFICIENTE
Pela intermediação do negócio, será devida ao(à) CONTRATADO(A)
comissão de [percentual]% sobre o valor efetivo da venda, conforme
tabela referencial de honorários do CRECI da região. A comissão é
devida quando o(a) CONTRATADO(A) obtiver o resultado previsto neste
contrato, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das
partes (Código Civil, art. 725).
CLÁUSULA [número] — DA EXCLUSIVIDADE DE CAPTAÇÃO
O(A) CONTRATANTE [concede / não concede] ao(à) CONTRATADO(A)
exclusividade de captação por [prazo]. Havendo exclusividade, a
comissão integral será devida ao(à) CONTRATADO(A) ainda que o negócio
se realize sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou
ociosidade (Código Civil, art. 727).Se o negócio for concluído diretamente entre CONTRATANTE e comprador, sem qualquer mediação do(a) CONTRATADO(A) e sem cláusula de exclusividade, nenhuma comissão é devida — essa é a regra geral da corretagem no Código Civil.
Comissão de venda, locação ou temporada: qual percentual usar como referência?
O percentual muda conforme o tipo de negócio. A tabela abaixo reúne a referência publicada pelo CRECISP para orientar a negociação — cada estado pode ter sua própria tabela, e o que vale entre as partes é o percentual escrito no contrato, não a referência em si.
| Tipo de negócio | Referência CRECISP |
|---|---|
| Venda de imóvel urbano | 6% a 8% sobre o valor da venda |
| Locação | Equivalente a 1 (um) aluguel |
| Locação por temporada (até 90 dias) | 30% sobre o valor recebido |
Como esses números são referência de um conselho estadual, e não uma lei federal, escreva o percentual combinado direto na cláusula de comissão. Para comparar esse formato de remuneração — por percentual do negócio — com um orçamento tradicional de prestação de serviços, veja orçamento, proposta e contrato: qual é a diferença. Depois de fechar o negócio, formalize o pagamento da comissão com o documento próprio da profissão: o modelo de recibo para corretor de imóveis.
As cláusulas de corretagem já estão no gerador
Identificação do imóvel, registro no CRECI, comissão por causa eficiente e exclusividade de captação vêm preenchidos no formulário do topo: complete as partes, o valor e o percentual e baixe o PDF grátis.
Perguntas frequentes
Corretor de imóveis pode ser MEI?
Depende do enquadramento da atividade: a corretagem de imóveis costuma ser tratada como profissão regulamentada pelo CRECI, o que pode restringir a opção pelo MEI. Confirme o enquadramento antes de emitir documentos como MEI.
A comissão é devida se o cliente desistir da compra depois de fechado o negócio?
Sim, na maioria dos casos. Pelo Código Civil, art. 725, a comissão é devida quando o corretor obtém o resultado previsto no contrato, mesmo que o negócio não se efetive depois por arrependimento das partes.
O que é a cláusula de exclusividade de captação?
É a cláusula em que o proprietário garante ao corretor o direito à comissão integral durante um prazo, mesmo que o imóvel seja vendido por outro corretor ou diretamente pelo proprietário, desde que a exclusividade esteja combinada por escrito e o corretor não tenha ficado inerte, conforme o art. 727 do Código Civil.
O contrato de corretagem precisa citar o número do CRECI?
É recomendável ao menos declarar que o registro no CRECI está ativo, já que esse registro é a base do exercício da profissão prevista na Lei 6.530/78. Confirme com o conselho regional se há exigência específica sobre citar o número no contrato.
Quem paga a comissão: comprador ou vendedor?
Depende do que for combinado entre as partes; o mais comum é a comissão ser paga por quem contratou o corretor para a intermediação, mas o contrato deve deixar essa responsabilidade explícita para evitar dúvida no fechamento do negócio.
Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Para contratos de valor alto ou com risco incomum, consulte um advogado.