Orçamento para Corretor de Imóveis: Proposta de Comissão

Um orçamento para corretor de imóveis não lista horas de trabalho nem materiais: ele propõe um percentual de comissão sobre o valor da venda ou da locação do imóvel. É esse percentual, e não o tempo dedicado à venda, que define quanto o corretor recebe quando o negócio é fechado. Este modelo mostra o que essa proposta precisa deixar claro antes de o cliente assinar.

Em resumo O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90, art. 40) exige que todo orçamento prévio discrimine o serviço, as condições de pagamento e o prazo, valendo por 10 dias quando não há validade escrita e obrigando as partes depois de aprovado. Para o corretor de imóveis, esse serviço é a intermediação da venda ou locação, e o valor cobrado não é um preço fechado, mas um percentual sobre o negócio — devido quando o corretor obtém o resultado previsto, conforme o art. 725 do Código Civil (Lei 10.406/2002). A tabela referencial do CRECISP indica 6% a 8% sobre o valor de venda de imóvel urbano, o equivalente a um aluguel na locação comum e 30% sobre o valor recebido na locação por temporada — parâmetros de referência, não uma tabela obrigatória. Por isso, a proposta de comissão precisa identificar o imóvel, o percentual combinado e a validade da oferta, não apenas um valor total.

Por que o orçamento do corretor de imóveis não é uma lista de itens?

Porque o que se vende é o resultado do negócio, não horas trabalhadas. Num orçamento de serviço comum, cada linha tem um custo separado — mão de obra, material, deslocamento. Na corretagem, a intermediação é remunerada por um percentual sobre o valor que o imóvel efetivamente vende ou aluga, e esse percentual só se converte em pagamento quando o negócio se concretiza. Ainda assim, o CDC (art. 40) exige que o corretor discrimine, por escrito, o que a proposta cobre:

O imóvel: endereço e, se possível, número da matrícula — sem isso, a proposta pode valer para qualquer imóvel do cliente, o que gera dúvida.
O percentual de comissão: sobre o valor de venda ou sobre o valor do aluguel, conforme o tipo de negócio.
Quando a comissão é paga: normalmente na assinatura do contrato de compra e venda, da escritura ou do contrato de locação.
O que não está incluso: documentação, ITBI, cartório e demais taxas do imóvel, que são das partes do negócio, não do corretor.

Sem essa discriminação, fica difícil provar depois o que foi combinado — principalmente se houver disputa sobre exclusividade. Para as cláusulas que tratam desse ponto, veja o contrato para corretor de imóveis.

Como fica uma proposta de comissão para venda e para locação?

A estrutura é a mesma, só muda a base de cálculo. Na venda, a comissão incide sobre o valor do imóvel; na locação, costuma equivaler a um aluguel. Os percentuais abaixo são exemplos — o que vale entre as partes é o que estiver escrito na proposta aceita.

PROPOSTA DE COMISSÃO — VENDA DE IMÓVEL
              Imóvel: [endereço completo], matrícula nº [número]
              Valor de venda pretendido: R$ [valor]
              Comissão proposta: 6% sobre o valor efetivo da venda
              Validade da proposta: 15 dias
              Pagamento: à vista, na assinatura do contrato de compra e venda ou da escritura
              
              Obs.: comissão devida quando o(a) corretor(a) obtiver o resultado previsto,
              mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (Código Civil, art. 725).

PROPOSTA DE COMISSÃO — LOCAÇÃO
              Imóvel: [endereço completo]
              Valor do aluguel mensal: R$ [valor]
              Comissão proposta: equivalente a 1 (um) aluguel
              Validade da proposta: 10 dias
              Pagamento: no ato da assinatura do contrato de locação

Depois que o cliente aceita e o negócio se fecha, o recibo da comissão é o documento que comprova o pagamento — veja o recibo para corretor de imóveis.

Até quando vale a proposta de comissão?

O prazo que estiver escrito nela — e, na falta de prazo, 10 dias. O art. 40, §1º, do CDC diz que o orçamento sem validade estipulada dura 10 dias a partir do recebimento pelo cliente. E o §2º trava o outro lado: uma vez aceita, a proposta obriga as duas partes e só muda por nova negociação — então, se o valor do imóvel for reajustado depois de aceita a proposta, o percentual combinado continua valendo sobre o novo valor, salvo acordo diferente. Para uma venda de imóvel, que costuma levar meses até sair do papel, é comum usar uma validade mais longa do que a de um serviço pontual — o gerador já preenche 15 dias, mas você pode ajustar antes de baixar. Para comparar prazos de validade em outros tipos de proposta, veja prazo de validade de um orçamento.

Monte a proposta de comissão

A descrição do imóvel, a comissão proposta e a validade já vêm sugeridas no gerador; ajuste o percentual e os dados do negócio — o PDF sai grátis.

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Perguntas frequentes

Corretor de imóveis faz orçamento ou proposta de comissão?

Na prática, é uma proposta de comissão: em vez de detalhar horas e materiais, ela fixa o percentual sobre o valor do negócio. Mas ela precisa seguir a mesma lógica do orçamento do CDC — discriminar o serviço, o prazo de validade e as condições de pagamento — porque juridicamente ainda é um orçamento prévio.

Posso propor um valor fixo em vez de percentual sobre o imóvel?

Pode, se as partes combinarem assim, mas não é a prática usual da corretagem. O mercado costuma referenciar a comissão como percentual do valor de venda ou como equivalente a um aluguel na locação — o que está escrito na proposta aceita é o que vale.

A proposta precisa citar o CRECI do corretor?

É recomendável, já que o registro no CRECI é a base do exercício da profissão prevista na Lei 6.530/78. Incluir o número reforça a identificação de quem está propondo a comissão, mesmo que a proposta em si seja informal.

Se o valor do imóvel mudar depois que o cliente aceitou a proposta, a comissão muda junto?

A proposta aceita obriga as duas partes e só pode ser alterada por nova negociação (CDC, art. 40, §2º). Por isso, o mais seguro é a proposta já prever que o percentual incide sobre o valor efetivo da venda, e não sobre o valor pretendido no início.

A comissão é devida mesmo se o comprador desistir depois de aceitar?

Sim, na maioria dos casos: pelo Código Civil, art. 725, a comissão é devida quando o corretor obtém o resultado previsto, mesmo que o negócio não se efetive depois por arrependimento das partes. Essa regra vale para o contrato, não para a proposta de comissão em si, mas costuma ser citada já na proposta para evitar dúvida.

Os valores dos exemplos são ilustrativos, para mostrar a estrutura do orçamento — não são tabela de preços da profissão. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil.